Раздел квартиры построенной в кредит

Политика государства в сфере жилищных правоотношений направлена на содействие гражданам в приобретении жилья, в том числе, предоставляя возможность определенной категории граждан осуществлять строительство  и покупку жилья с привлечением  льготных кредитных денежных средств.

Строительство либо покупка жилого помещения  за счет льготного кредита,  возможно только в случае заключения одним из супругов кредитного договора с банком. Наиболее актуально такая тенденция просматривается при долевом строительстве, когда кредитополучателем по кредитному договору является дольщик по договору о создании объекта долевого строительства. Второй супруг может выступать поручителем, с которым банк заключает отдельный договор. По документам собственником построенного либо приобретенного жилья является только один супруг, и он же является лицом, обязанным погашать льготный кредит. При разделе жилого помещения собственник жилого помещения, как качественно, так и количественно может измениться, а, следовательно, возникает вопрос, кто должен будет погашать льготный кредит (со всеми платежами) в случае раздела жилого помещения?

В такой ситуации законодатель предлагает руководствоваться п. 14 постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26 марта 2003 г. № 2 (далее – Постановление № 2), согласно которому в случае использования кредита для строительства либо покупки жилого помещения, такое жилое помещение делиться между супругами, а кредитные обязательства, с согласия банка, исполняются каждым из них в соответствующих долях.

При этом стоит обратить внимание, что общие суды также возлагали обязанность погашать льготный кредит на одного супруга в полном объеме при условии, что спорное жилое помещение признается только за ним на праве собственности. Анализируя данную норму права, приходиться признать, что законодатель «смешал» два ранее закрепленных подхода в семейном и гражданском законодательстве.

С одной стороны, поскольку кредит выдавался банком на строительство либо покупку жилого помещения в период брака, здесь действуют нормы семейного законодательства,  согласно которым кредит может рассматриваться, как общий долг супругов. С другой стороны, при разделе жилого помещения с согласия кредитора (банка) суд вправе возложить обязанность по погашению кредита на другого супруга, т.е. фактически нового должника, что схоже с правоотношением перевода долга, регулируется гражданским законодательством, и требует согласие кредитора.

И ранее банки признавали фактически состоявшийся перевод долга, и заключали соответствующие договора.

На сегодняшний день ситуация изменилась, что связано с принятием Указа Президента Республики Беларусь от 6 января 2012 г. N 13 (в редакции от 07.10.2013 г.) (далее – Указ № 13), согласно подп. 1.15. которого, законодатель не рассматривает  обязанность погашать кредит другим супругом (бывшим супругом) либо совместно обоими супругами (бывшими супругами) в соответствующих долях, как перевод долга, а следовательно, такая обязанность  не является основанием для заключения новых кредитных договоров либо договоров о переводе долга. Данные правоотношения не предполагают наряду с разделом жилого помещения и «раздел кредитной линии». В действительности, кредитополучателем перед банком остается тот из супругов, с кем заключался кредитный договор при строительстве либо покупке жилого помещения, и который будет действовать до полного погашения льготного кредита. Иными словами, в случае просрочки либо неуплаты кредита, соответствующие претензии со стороны банка будут предъявляться в первую очередь к стороне по кредитному договору. Обязанность другого супруга (бывшего супруга) погашать льготный кредит в виду заключения брачного договора, мирового соглашения в рамках судебного разбирательства либо на основании решения суда, устанавливает правоотношения по погашения льготного кредита только между супругами (бывшими супругами), когда супруг (бывший) не является стороной по кредитному договору, но обязуется перед вторым супругом (бывшим супругом — он же кредитополучатель) оплачивать кредит полностью либо в соответствующей части. Банки же не заключают отдельных кредитных договоров либо договоров о переводе долга, рассматривая сторону по ранее заключенному кредитному договору, как единственное лицо, которое обязано погашать льготный кредит.

Кроме того, наряду с Указом N 13 продолжает действовать и п. 14 постановления № 2, который предусматривает возложение обязанности на каждого из супругов по дальнейшему погашению кредита в соответствующих долях только с согласия банка. Однако данное положение  не имеет правового смысла, поскольку для банка неважно, кто будет погашать кредит по решению суда, так как обязанным остается супруг (бывший супруг), которому выдавался кредит, а поскольку не осуществляется перевод долга, то и не требуется согласие банка, который является кредитором.

В этой связи в практике автора статьи встречались случаи, когда суды игнорировали мнение банков, как третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований. На основании изложенного автор статьи предлагает в п. 14 Постановления № 2 внести изменения, исключив указание на необходимость получения «согласия банка». Такая редакция п. 14 Постановления № 2 будет соответствовать подп. 1.15. Указа № 13.